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Travaux réalisés sans autorisation lors de la vente : quels risques et quels délais ?

Travaux réalisés sans autorisation lors de la vente : quels risques et quels délais ?

Publié le : 03/09/2026 03 septembre sept. 09 2026
Rédaction

Un projet d'agrandissement, une pièce créée dans un ancien garage ou encore la construction d’une piscine : ces aménagements apportent souvent une réelle valeur au bien. Mais lorsqu'ils ont été réalisés sans les autorisations d'urbanisme nécessaires, ils méritent une attention particulière au moment de la vente. L'acquéreur doit être informé de l'existence de ces travaux et, lorsque cela est possible, une régularisation peut être envisagée avant la vente.

 

Quels documents peuvent être demandés par le notaire ?


Dans le cadre d’un dossier de vente, le notaire est amené à demander au vendeur des documents d’urbanisme relatifs aux travaux : déclaration préalable, permis de construire, déclaration d'achèvement des travaux, attestations de conformité, plans, factures ou encore assurances.

Si des travaux ont été réalisés sans autorisation ou ne respectent pas l'autorisation obtenue, le vendeur doit en informer l'acquéreur puisque cette information peut avoir une incidence sur le prix de vente, les conditions suspensives, le financement ou la décision d’acquérir.

À l'inverse, une dissimulation peut exposer le vendeur à des recours après la vente. Selon la situation et l’action engagée, l'acquéreur pourrait solliciter une réduction du prix, une indemnisation voire l'annulation de la vente.
 

Faut-il régulariser avant de vendre ?


Dans la mesure du possible, une régularisation est souvent recommandée.

Elle consiste à déposer, après réalisation des travaux, une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. L'administration vérifie alors si les travaux respectent les règles d'urbanisme applicables.

La régularisation peut être acceptée, accordée sous conditions ou refusée lorsque les travaux sont incompatibles avec les règles locales d'urbanisme, notamment celles relatives à l'implantation du bâtiment, à sa hauteur, à son aspect extérieur ou à sa destination.

Il convient toutefois de rappeler qu'une autorisation obtenue après coup ne fait pas nécessairement disparaître l'infraction commise lors de la réalisation des travaux.

Lorsque la régularisation est impossible, la vente peut parfois être maintenue, sous réserve d'une information complète de l'acquéreur et d'un encadrement juridique adapté, passant par la rédaction de clauses informatives dans l’avant-contrat et la vente et d’une éventuelle négociation du prix de vente.
 

Quels sont les risques ?

Sur le plan pénal


Les infractions au Code de l'urbanisme peuvent être sanctionnées par des amendes allant de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré concerné lorsqu'elles portent sur une surface de plancher, ou jusqu'à 300 000 € dans les autres cas.

En cas de récidive, une peine d'emprisonnement pouvant atteindre six mois peut également être prononcée. L'action publique se prescrit en principe six ans après l'achèvement des travaux.
 

Sur le plan administratif


Lorsqu'une infraction est constatée, l'administration peut exiger une régularisation ou une mise en conformité des travaux. Elle peut également infliger une amende pouvant atteindre 30 000 € et assortir sa décision d'une astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour de retard, dans la limite de 100 000 €.

Le délai de prescription pour les sanctions et actions administratives en urbanisme est de dix ans pour refuser une nouvelle autorisation d'urbanisme sur un bâtiment irrégulier, mais de six ans pour les mises en demeure de régularisation ou de remise en état.
 

Sur le plan civil


La commune ou l'établissement public compétent peut agir pendant dix ans à compter de l'achèvement des travaux pour obtenir leur mise en conformité ou leur démolition.

Des tiers, comme des voisins, peuvent également engager certaines actions selon le préjudice invoqué. Les délais de prescription peuvent varier (trouble anormal du voisinage, règle de copropriété, préjudice personnel…).
 

Sur le plan fiscal


Les travaux qui ont créé de la surface ou modifié les caractéristiques du bien peuvent entraîner un rappel de taxe d'aménagement, une révision de la valeur locative cadastrale ou de la taxe foncière, ainsi que des intérêts de retard ou des majorations.
 

La vente ne fait pas disparaître l'irrégularité


Le changement de propriétaire ne régularise pas les travaux.

Même s'il n'est pas pénalement responsable des travaux qu'il n'a pas réalisés, l'acquéreur peut subir certaines conséquences liées à l'irrégularité du bien : difficultés pour obtenir une nouvelle autorisation d'urbanisme, obligation de régulariser, dépréciation de la valeur du bien ou, dans les situations les plus graves, obligation de mise en conformité ou de démolition.

Le notaire est l’interlocuteur privilégié pour demander les pièces nécessaires à la régularisation du dossier et informer les parties de l’ensemble des conséquences juridiques, par son devoir de conseil et la rédaction de clauses précises.
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