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Focus sur le droit de préemption du locataire

Focus sur le droit de préemption du locataire

Publié le : 28/05/2025 28 mai mai 05 2025
Rédaction

Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire est tenu de respecter plusieurs obligations légales, telles que la remise des diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, état des risques, etc.). Parmi ces obligations, la purge du droit de préemption constitue une étape essentielle.

Le droit de préemption permet à une personne ou un organisme de se substituer à l’acquéreur initial pour acquérir le bien, aux mêmes prix et conditions.
 

Le droit de préemption du locataire en cas de vente libre de toute occupation


Lorsque le logement est loué, le propriétaire est tenu d’informer le locataire de son intention de vendre. Ce dernier peut alors exercer un droit de préemption, prévu à l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce droit est applicable lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire et que le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation.

Dans ce cas, au terme du bail, le bailleur peut délivrer un congé pour vente, avec un préavis de six mois. Ce congé doit impérativement mentionner les conditions de la vente, notamment le prix. À défaut, le congé peut être déclaré nul et inopposable au locataire.

À compter de la notification, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître son intention d’acquérir. En cas d’acceptation de l’offre, il bénéficie d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois s’il recourt à un prêt.

Si le bien est finalement proposé à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le vendeur doit en informer le locataire. À défaut, le notaire en charge de la vente devra le faire. L’absence de notification peut entraîner la nullité de la vente. Cette offre sera valable un mois à compter de sa réception par le locataire.

Chaque notification devra en outre reproduire les cinq alinéas de l’article précité à peine de nullité et être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, signifiée par acte d’un commissaire de justice (anciennement huissier) ou remis en main propre en échange d’un récépissé.

Si le locataire refuse l’offre ou ne répond pas dans les délais, il perd son droit de préemption et devra quitter les lieux à l’expiration du bail.

Ce droit ne s’applique pas lorsque le bien est vendu occupé : dans ce cas, le bailleur n’a aucune obligation d’information. Il en va de même en cas de location meublée ou de bail mobilité, ainsi que lors de ventes réalisées au profit d’un parent jusqu’au troisième degré, par adjudication ou au bénéfice d’un organisme HLM…
 

Le droit de préemption en cas de vente en bloc et vente après division


Dans certains cas spécifiques, d’autres droits de préemption peuvent s’appliquer, notamment en cas de vente en bloc ou après division. Ces situations sont régies par les art. 10 et 10-1 loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et concerne les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte.
 
  • Vente en bloc

Une vente est considérée comme une vente en bloc lorsque le bailleur cède simultanément plus de cinq logements situés dans un même immeuble. Conformément à l’article 10-1 de la loi précitée, chaque locataire doit recevoir une offre de vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Il dispose alors d’un délai de quatre mois pour faire connaître son souhait d’acquérir, puis d’un délai de deux mois pour concrétiser l’achat (ou quatre mois en cas de recours à un prêt).
 
  • Vente après division

La vente après division concerne un bien initialement indivisible, subdivisé en plusieurs lots à l’occasion de la vente. En application de l’article 10 de la même loi, le bailleur doit notifier son offre au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire bénéficie alors d’un délai de deux mois pour répondre, et des délais usuels (deux ou quatre mois) pour finaliser l’acquisition.

Dans les deux cas, les offres devront mentionner les modalités de vente pour chaque local et reproduire intégralement les textes sous peine de nullité.

Le notaire veillera au respect des obligations légales pesant sur le vendeur, notamment en matière de droit de préemption. Il s’assurera que les notifications requises ont été correctement effectuées auprès du locataire, contribuant ainsi à la sécurité juridique de la vente.

Voici un tableau récapitulatif des principaux cas de droit de préemption, avec les délais et formalités à respecter selon la situation :
Situation Délai de notification Délai de réponse du locataire Délai pour conclure la vente Modalités de notification
Vente libre de toute occupation 6 mois avant la fin du bail (congé pour vente) 2 mois à compter de la notification 2 mois ou 4 mois en cas de recours à un prêt Lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre ; reproduction de l’article 15 II
Nouvelle offre à un prix/conditions plus avantageux Dès la proposition à un tiers à des conditions meilleures 1 mois à compter de la réception de la nouvelle offre 2 mois ou 4 mois en cas de recours à un prêt Mêmes modalités que ci-dessus
Vente en bloc Sans délai spécifique (dès la décision de vente) 4 mois à compter de la notification 2 mois ou 4 mois en cas de recours à un prêt Lettre recommandée avec AR
Vente après division Sans délai spécifique (dès la décision de division) 2 mois à compter de la notification 2 mois ou 4 mois en cas de recours à un prêt Lettre recommandée avec AR


Les informations présentées sont générales et ne valent pas conseil personnalisé. Il est recommandé de consulter votre notaire pour toute situation particulière.
 
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