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Achat de partie commune en copropriété : mode d’emploi

Achat de partie commune en copropriété : mode d’emploi

Publié le : 19/01/2026 19 janvier janv. 01 2026
Rédaction

Combles à aménager, couloir à annexer, loge de concierge à transformer… Autant de situations qui peuvent nécessiter l’acquisition d’une partie commune. Ce type de projet soulève des enjeux juridiques, techniques et collectifs.

L’achat d’une partie commune en copropriété s’opère selon un enchaînement précis : intervention préalable du géomètre-expert pour définir et évaluer le futur lot, établissement d’un projet de modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété (EDD-RCP) par le notaire, vote de l’opération en assemblée générale tant de la régularisation du modificatif à l'EDD-RCP que de la vente des parties communes avec définition du prix et de la charge des frais pour ces deux actes, signature de l’acte modificatif de l’EDD-RCP, puis signature de l’acte de vente.

L’achat d’une partie commune est une opération encadrée, qui nécessite anticipation, coordination des intervenants et strict respect des règles de la copropriété.

 

Qu’est-ce qu’une partie commune en copropriété ?


Les parties communes désignent l’ensemble des éléments d’un immeuble qui sont affectés à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux.

Elles sont détenues par l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leur quote-part de tantièmes.

Sont notamment des parties communes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété : le sol, les couloirs, les fondations, la structure de l’immeuble, les toitures, les murs porteurs, les cours, les jardins, les voies d’accès et équipements communs…

A ce titre, elles ne peuvent être vendues, modifiées ou appropriées individuellement sans une décision préalable de l’assemblée générale.
 

La transformation d’une partie commune en partie privative


La transformation d’une partie commune en partie privative implique nécessairement la création d’un nouveau lot. Elle doit donc être individualisée, dotée de tantièmes de copropriété et intégrée dans un EDD-RCP à jour.

Pour le nouveau calcul des tantièmes, il faudra faire intervenir un géomètre-expert. Pour le modificatif à l’EDD-RCP ainsi que l’acte de vente en découlant, c’est le notaire qui les rédigera, en s’appuyant notamment sur le travail du géomètre-expert.
 

Une décision collective indispensable


Toute vente de parties communes nécessite une délibération préalable de l’assemblée générale. Il sera impératif de recueillir cette décision avant toute vente.

En amont de cette assemblée, plusieurs documents devront être joints à la convocation : conditions essentielles du contrat (notamment le prix), projet de modificatif à l’EDD-RCP.

La majorité requise pour céder une partie commune dépend de la nature et des conséquences de l’opération.

La décision relève en principe de la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (double majorité). La double majorité impose deux conditions cumulatives : la décision doit recueillir l’accord de plus de 50 % des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix de l’ensemble de la copropriété (tantièmes).

L’unanimité devient indispensable si la cession porte atteinte à la destination de l’immeuble, aux modalités de jouissance des parties privatives ou si elle est consentie sans véritable contrepartie.

A l’inverse, certaines cessions imposées par des dispositions légales ou réglementaires peuvent être votées à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire plus de 50 % des voix des copropriétaires. Des mécanismes de « passerelle » permettent également d’assouplir certaines situations de blocage, sous conditions.

Une fois la décision prise, à la bonne majorité et les formalités d’usage recueillies, le modificatif à l’EDD-RCP pourra être signé, puis dans un second temps, la vente.

Toutefois, si l’unanimité n’a pas été obtenue, il faudra attendre les délais de recours et obtenir du syndic une attestation de non-opposition deux mois après la notification de l’assemblée générale en recommandé aux copropriétaires.

 

Le sort du prix


Le prix issu de la vente d’une partie commune sera réparti entre les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes. Le syndic est chargé de procéder à cette répartition.

Le syndic a toutefois l’obligation d’imputer la quote-part du prix de vente sur les dettes des copropriétaires avant de leur en reverser le reliquat.

Lorsque le cadre est respecté et que le dialogue entre copropriétaires est au rendez-vous, ce type de démarche peut s’avérer bénéfique pour tous : il permet de faire évoluer l’immeuble, d’optimiser certains espaces et d’inscrire les projets individuels dans une logique d’intérêt commun en dégageant une trésorerie.
 
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