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Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ?

Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ?

Publié le : 03/12/2024 03 décembre déc. 12 2024
Rédaction

Dès lors qu’une personne occupe de façon privative un bien, elle est redevable d’une indemnité d’occupation. À quoi correspond cette somme et quel est son montant ?

 

À quoi correspond l’indemnité d’occupation ?


L’article 815-9 du Code civil prévoit que « l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ».

L’indemnité d’occupation est donc une somme d’argent versée par une personne qui occupe un bien de façon privative. Elle va ainsi compenser la privation de jouissance du propriétaire et réparer le préjudice subi (perte de fruits et de revenus, frais pour se reloger). Elle va prendre la forme, en quelque sorte, de dommages-intérêts qui viennent se substituer aux loyers.

Cette indemnité peut intervenir dans plusieurs hypothèses : à la suite d'une résiliation d'un bail d'habitation, après une séparation ou un divorce, et enfin à la suite d'une indivision classique.

 

L'intervention d'une indemnité d'occupation

 
  • Résiliation d'un bail d'habitation

En principe, lorsqu'un bail se termine, le locataire doit quitter les lieux. Si le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, se maintient dans les lieux, il sera expulsé.

C’est à partir de ce moment qu’il sera redevable d’une indemnité d’occupation, pour la période où il a occupé le logement.
 
  • Séparation et divorce d’un couple

Le membre du couple qui occupe, de façon privative, le domicile conjugal peut être tenu de verser une indemnité d’occupation à son ex-conjoint au moment de la liquidation du régime matrimonial, ou au moment de la sortie de l’indivision.
 
  • Indivision « classique »

On parle d'indivision lorsque plusieurs héritiers ou donataires vont se partager un seul et même bien. Il peut arriver que l'un d'entre eux décide d'occuper de façon privative le bien indivis. Ce dernier sera alors redevable de cette indemnité qui va venir compenser la privation de jouissance des autres indivisaires.

Dans le cadre d’une indivision, son montant va dépendre de la quote-part de l’indivisaire. En effet, étant lui-même un coïndivisaire, il va retenir une partie de ce montant. Il ne va donc pas verser l'intégralité de cette indemnité pour ensuite en récupérer une partie.

 

Comment est calculée l'indemnité d'occupation ?


Le montant, qui peut être fixé à l'amiable entre les parties par le biais d'une convention (elle va fixer le montant, les modalités de paiement, le point de départ, la durée…) ou par un juge en cas de désaccord, doit être raisonnable et correspondre aux préjudices subis par le propriétaire.

Afin de fixer son montant, le juge va alors retenir plusieurs critères :
 
  • La valeur locative du bien, des améliorations apportées ou selon le loyer fixé dans le bail, sachant qu’il va appliquer un abattement de 20% sur la valeur locative (Cass, civ 1ère. 04/05/1994, n°91-21.822) ;
  • Les charges locatives ;
  • L’indexation du loyer en cas de procédure longue.
 

Quelle est la durée de l’indemnité d’occupation ?


Elle va débuter à partir du moment où débute la période d’occupation privative et se termine dès que la jouissance privative s’arrête.
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