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Débiteur défaillant : comment agit la garantie hypothécaire ?

Débiteur défaillant : comment agit la garantie hypothécaire ?

Publié le : 23/09/2025 23 septembre sept. 09 2025
Rédaction

L’hypothèque est l’une des sûretés les plus connues. Régie par les articles 2385 à 2474 du Code civil, elle fait partie des sûretés réelles immobilières en raison de son attache au bien immobilier affecté en garantie de la dette.
 

La constitution de l’hypothèque


L’article 2387 du Code civil institue trois formes d’hypothèque : légale, judiciaire et conventionnelle.
 
  • L’hypothèque légale

Cette hypothèque est expressément prévue par la loi et résulte de lois spéciales ou générales selon une situation particulière. C’est par exemple le cas des époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts qui peuvent prendre une hypothèque sur la créance de participation.

C’est également le cas d’un mineur ou d’un majeur sous tutelle. Dans cette situation, une hypothèque peut être prise sur les immeubles du tuteur, le forçant à exécuter correctement sa mission.
 
  • L’hypothèque judiciaire

L’hypothèque judiciaire constitue une mesure conservatoire et est régie par le Code des procédures civiles d’exécution. Elle permet, en cas de litige, de demander au juge d’imposer une hypothèque sur l’immeuble du débiteur, évitant ainsi qu’il organise son insolvabilité.
 
  • L’hypothèque conventionnelle

Enfin, l’hypothèque conventionnelle résulte d’un accord. Elle est obligatoirement constituée par acte notarié. Elle peut être prise pour n’importe quelle raison dès lors que la personne qui consent l’hypothèque a la capacité de disposer du bien.
 
  • La valeur des hypothèques

Pour être opposable aux tiers, l’hypothèque doit être publiée au registre de la propriété foncière. Par principe, la date d’inscription de l’hypothèque fait foi. En cas de pluralité d’hypothèques, c’est l’hypothèque la plus ancienne qui primera sur les autres.
 

Le fonctionnement de l’hypothèque


En cas d’impayés, le créancier hypothécaire pourra procéder à la saisie du bien. Avant toute procédure, il devra mettre en demeure son débiteur d’exécuter son obligation. En cas d’inexécution, le créancier pourra alors mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière.

Une fois le bien dûment saisi, l’immeuble pourra être vendu amiablement ou sur adjudication (vente aux enchères).

Le créancier hypothécaire jouit de deux avantages notables grâce à l’hypothèque :
 
  • Un droit de préférence ;
 
  • Un droit de suite.

D’une part, il bénéficie d’un droit de préférence sur le prix de vente. Il pourra devancer les créanciers chirographaires (les créanciers ne bénéficiant pas d’une sûreté) et apurer sa dette avant tout le monde.

D’autre part, il bénéficie d’un droit de suite lui permettant de saisir le bien hypothéqué même si le propriétaire n’est plus le débiteur. Ainsi, le créancier hypothécaire suivra le bien au fil des différentes ventes susceptibles d’intervenir.

Il faut toutefois noter qu’en cas de cession de l’immeuble à un tiers, celui-ci pourra profiter du bénéfice de discussion et opposer les exceptions qui appartiennent au débiteur principal (prescription, caducité…).

Le créancier devra veiller à bien vérifier le registre foncier afin de s’assurer que de nombreuses hypothèques ne grèvent pas le bien immobilier.
 

La fin de l’hypothèque


L’hypothèque peut prendre fin de deux manières différentes :
 
  • La mainlevée de l’hypothèque

Cet acte émane du créancier qui accepte (généralement lorsque la dette est apurée) de renoncer à son hypothèque. Cet acte va éteindre la sûreté à l’égard du créancier.
 
  • La purge de l’hypothèque

L’immeuble est purgé de plein droit de l’hypothèque par la vente sur saisie immobilière ou du fait d’une expropriation pour cause d'utilité publique, notamment.

L’hypothèque est donc une sûreté qui permet de garantir efficacement une dette. Elle peut s’adapter à de nombreuses situations, notamment en cas de conclusion d’une hypothèque rechargeable.


Les informations présentées sont générales et ne valent pas conseil personnalisé. Il est recommandé de consulter votre notaire pour toute situation particulière.
 
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